Khắc phục cơ chế 'xin-cho' trong thực hiện dự án nhà ở thương mại

Tăng thêm nguồn lực đất đai 

Bày tỏ sự ủng hộ đối với dự thảo Nghị quyết, đại biểu Trịnh Xuân An (tỉnh Đồng Nai) cho rằng, dự thảo Nghị quyết đã có đủ các cơ sở chính trị, pháp lý, thực tế như Tờ trình và Báo cáo thẩm tra. Việc Quốc hội ban hành nghị quyết này sẽ là cơ sở khơi thông nguồn lực, tăng thêm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội.

Về phạm vi thí điểm, đại biểu Trịnh Xuân An đồng tình với việc thực hiện thí điểm trên phạm vi toàn quốc nhưng "không phải mang tính chất đại trà, chung chung".

"Theo quy định của Điều 3 hoặc Điều 4, chắc chắn chỉ áp dụng đối với khu đô thị. Cho nên không có chuyện lấy đất lúa, đất nông nghiệp một cách đại trà, tràn lan để thực hiện nghị quyết này. Để thực hiện trên phạm vi toàn quốc, các dự án, tiêu chí phải đáp ứng theo yêu cầu của nghị quyết với các điều kiện, điều khoản cụ thể", đại biểu Trịnh Xuân An nêu.

Đại biểu Trịnh Xuân An cho biết, dự thảo Nghị quyết được tiếp thu ý kiến thảo luận tại tổ, tách điều 1 ra thành phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng; song cần thiết kế một điều riêng về quyền và trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản. "Khi Nghị quyết thông qua cũng cần có những nguyên tắc để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp, đáp ứng yêu cầu, tránh tạo sốt đất hoặc vi phạm pháp luật", đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Đóng góp ý kiến tại Hội trường, đại biểu Phạm Văn Hòa (tỉnh Đồng Tháp) bày tỏ thống nhất phạm vi áp dụng trong toàn quốc. "Nếu áp dụng chỉ trong một số tỉnh, thành phố, còn một số tỉnh khác không được áp dụng, sẽ dễ tạo ra cơ chế xin - cho và gây thắc mắc... ", đại biểu Phạm Văn Hòa lý giải.

Nêu một số vấn đề cốt lõi của Nghị quyết, đại biểu Phạm Văn Hòa nhấn mạnh về điều kiện thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất; thời gian áp dụng Nghị quyết. 

Đại biểu Phạm Văn Hòa lý giải, tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa..., nhà ở chung cư đã xây dựng, người dân đã vào ở nhưng đang vướng mắc trong việc làm thủ tục pháp lý. Người dân, doanh nghiệp cần Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ cho họ về vấn đề này.

"Chúng ta không hợp thức hóa sai phạm cho doanh nghiệp mà vấn đề cốt lõi là tổ chức thực hiện, tránh lãng phí nguồn lực của xã hội", đại biểu Phạm Văn Hòa nêu.

Khắc phục ngay cơ chế "xin cho"

Giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết, mục đích của việc ban hành nghị quyết nhằm bổ sung phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà Luật Đất đai hiện chưa cho phép.

Lý giải về cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, Luật nhà ở năm 2014 được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2015 hạn chế 2 hình thức tiếp cận đất đai (hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức đang có quyền sử dụng đất thì xin chuyển mục đích) để thực hiện dự án nhà thương mại. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn.

Như vậy, đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô đất dưới 20ha, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 sẽ không có phương thức tiếp cận đất đai vì không thuộc diện nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc diện được thỏa thuận nhận chuyển quyền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất, nếu như trong diện tích lũy không có đất ở.

"Vì vậy, mục đích ban hành nghị quyết này nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc xảy ra với tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là các tỉnh nhỏ, thị trường bất động sản quy mô không lớn, không có nhiều dự án quy mô khu đô thị 20 ha trở lên. Các dự án còn lại không có phương thức tiếp cận đất đai nên không thể thực hiện được. Do vướng mắc trên phạm vi cả nước, nên cần thực hiện trên phạm vi cả nước để bảo đảm công bằng, khắc phục cơ chế xin-cho", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu.

Vấn đề về để đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ đất trồng lúa, đất trồng rừng, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nhấn mạnh, vấn đề này được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho đến quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cũng như lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Theo đó, các quy hoạch, kế hoạch đã xác định rõ diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sang phi nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội, trong đó bao gồm cả các diện tích đất để thực hiện dự án theo nghị quyết này cũng như các dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

"Như vậy, dù thực hiện theo Luật Đất đai hay thực hiện theo cơ chế thí điểm của Nghị quyết này, tất cả các dự án đó đều phải tuân thủ các quy hoạch. Mà các quy hoạch này đã phải bảo đảm việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và bảo đảm độ che phủ rừng", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.